Il y a encore quelques années, une règle bien connue circulait parmi les expatriés : en cas de vente d’un bien immobilier au Portugal, si vous ne réinvestissiez pas localement, une retenue de 30 % était appliquée sur le fruit de la vente.
Mais qu’en est-il aujourd’hui, en 2025 ?
Ce matin, un client nous a reposé cette question et noous avons pensé que cela pourrait sans doute vous interesser également. Voici donc un récapitulatif clair et à jour de la fiscalité en vigueur concernant la plus-value immobilière, selon que vous soyez résident ou non-résident fiscal au Portugal.
Vous êtes résident fiscal au Portugal ?
Si vous vendez un bien immobilier que vous détenez depuis plus de 2 ans, voici ce qui s’applique :
🔸 Seulement 50 % de la plus-value est imposée.
🔸 Vous pouvez être exonéré d’impôt si vous réinvestissez le produit de la vente dans l’achat d’une résidence principale, que ce soit au Portugal ou dans un autre pays de l’Union Européenne, dans un délai de 36 mois suivant la vente.
👉 Cette mesure vise à encourager la stabilité résidentielle tout en offrant de la souplesse aux résidents portugais.
Vous êtes non-résident fiscal au Portugal ?
C’est ici que les choses ont évolué récemment :
🔹 Depuis 2023, les non-résidents sont soumis à une taxation forfaitaire de 28 % sur la plus-value réalisée lors de la vente.
❌ Il n’est plus obligatoire de réinvestir au Portugal pour éviter une retenue,
✅ Mais : vous ne bénéficiez d’aucune exonération, même si vous réinvestissez ailleurs.
Et en pratique ? Ce qu’il faut retenir :
✔️ Vous êtes résident d’un pays ayant une convention de non-double imposition avec le Portugal (comme la France) ?
→ Vous devrez déclarer la plus-value au Portugal, sans être imposé deux fois. C’est l’un des avantages de ces conventions fiscales.
⚠️ Mais attention :
Si vous ne réalisez aucune démarche fiscale après la vente, les autorités portugaises peuvent appliquer une retenue automatique (souvent entre 25 % et 30 %) lors de l’acte notarié, par sécurité.
Vous vendez ou envisagez de vendre un bien immobilier au Portugal ?
Nous pouvons vous orienter vers un avocat fiscaliste francophone de confiance, ici en Algarve, pour sécuriser vos démarches et optimiser votre fiscalité.
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📌 Article basé sur une réponse apportée à l’un de nos lecteurs, M. Philippe Buonanno, que nous remercions pour sa question pertinente.