L’Alojamento Local, ou AL, est devenu l’une des options les plus populaires pour les investisseurs immobiliers au Portugal. Avec son cadre légal permettant de louer des biens immobiliers à court terme, principalement à des fins touristiques, ce système offre des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent générer des revenus complémentaires ou vivre de cette activité. Mais est-ce réellement un bon plan ? Et surtout, comment monter cette activité légalement ? Voici tout ce que vous devez savoir pour vous lancer en toute sérénité.
Qu’est-ce que l’Alojamento Local ?
L’Alojamento Local (AL) désigne un régime légal au Portugal permettant de louer des biens à court terme, principalement à des touristes. Les logements enregistrés sous ce régime peuvent être des appartements, des maisons ou même des chambres dans un logement partagé. Cette activité est devenue particulièrement rentable grâce au boom touristique que connaît le Portugal depuis plusieurs années.
Cependant, louer en AL ne se limite pas à publier une annonce sur Airbnb. Il y a des obligations légales, des normes de sécurité à respecter et une fiscalité spécifique à comprendre. C’est un investissement potentiellement lucratif, mais qui nécessite une bonne préparation.
Les avantages d’investir dans l’Alojamento Local
1. Une forte demande touristique
Le Portugal est l’une des destinations touristiques les plus prisées au monde, attirant des millions de visiteurs chaque année. Des régions comme Lisbonne, Porto, l’Algarve ou encore les Açores connaissent une demande constante pour des hébergements touristiques.
2. Une rentabilité intéressante
Les locations à court terme offrent souvent des rendements supérieurs à ceux des locations longue durée, en particulier dans les zones touristiques comme l’Algarve. Avec un bon emplacement et une gestion efficace, les rendements nets qui peuvent atteindre 8 % à 12 % par an.
3. Fiscalité avantageuse
Pour les résidents portugais et non-résidents, la fiscalité sur les revenus locatifs peut être optimisée grâce à des régimes spécifiques, comme le régime simplifié. Ce dernier permet d’imposer uniquement 15 % des revenus bruts des locations touristiques.
4. Un marché stable
Le marché immobilier portugais reste attractif grâce à des prix compétitifs (comparés à d’autres pays européens) et une demande en constante augmentation. De plus, les investisseurs étrangers bénéficient souvent d’un accès facilité au financement local.
Les défis à relever
Malgré ses avantages, l’Alojamento Local n’est pas sans contraintes. Voici les principaux points à surveiller :
1. Les restrictions légales
Certaines villes comme Lisbonne ou Porto ont introduit des zones d’interdiction ou de limitation pour les logements touristiques. Avant d’investir, il est essentiel de vérifier si l’enregistrement d’un logement en AL est encore possible dans la zone ciblée.
2. Une gestion active
Contrairement à une location longue durée, l’AL demande une gestion quotidienne : check-in/check-out, nettoyage, entretien, gestion des avis clients, etc. Si vous n’êtes pas sur place, il faudra envisager d’externaliser ces tâches à une agence spécialisée.
3. Fiscalité et charges
Même si le régime fiscal simplifié est attractif, vous devrez payer un impôt de 28 % sur les revenus imposables, en plus des coûts de maintenance et des frais d’agences si vous déléguez la gestion.
4. Concurrence accrue
Le succès de l’Alojamento Local a attiré de nombreux investisseurs, ce qui peut rendre certains marchés saturés. Il est crucial de différencier votre bien (décoration, services offerts, localisation) pour attirer des clients.
Comment monter une activité d’Alojamento Local au Portugal ?
Si vous êtes convaincu par l’idée de vous lancer, et souhaitez créer votre entreprise en Algarve, voici les étapes clés pour démarrer votre activité en toute légalité :
1. S’installer au Portugal et obtenir son NIF
Avant toute chose, vous devez obtenir un NIF (Numéro d’Identification Fiscale) auprès des services des finances portugais. Ce numéro est indispensable pour toute activité générant des revenus au Portugal.
Si vous prévoyez de passer plus de 183 jours par an au Portugal, vous devrez également obtenir un certificat de résidence.
Informations complémentaires : Les formalités pour s’installer en Algarve : Ce qu’il faut savoir avant de partir
2. Acheter ou louer un bien
Investir dans une zone touristique ou à forte demande locative est essentiel. Les villes comme Lisbonne, Porto, ou les plages de l’Algarve sont des choix populaires, mais pensez aussi aux régions émergentes comme Comporta ou Évora.
3. Enregistrer votre activité
Une fois le bien acquis, vous devez enregistrer l’activité auprès :
- De la Câmara Municipal (Mairie) pour obtenir un numéro de licence Alojamento Local.
- Des Finanças pour déclarer votre activité et choisir un régime fiscal (simplifié ou réel).
4. Respecter les normes légales
Le logement doit répondre à des normes de sécurité (extincteurs, panneau d’information, trousse de secours) et d’hygiène.
5. Publier et gérer vos annonces
Les plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Vrbo sont idéales pour maximiser la visibilité. Pensez à soigner les photos et à répondre rapidement aux clients pour obtenir de bons avis.
Est-ce un bon plan pour un investisseur français ?
L’immobilier locatif au Portugal, et en particulier l’Alojamento Local, peut être une excellente opportunité pour un investisseur français. Voici pourquoi :
- Vous profitez d’une fiscalité compétitive, surtout si vous obtenez le statut de Résident Non-Habituel (RNH).
- Le coût de la vie au Portugal reste inférieur à celui de la France, et la qualité de vie est excellente.
- La demande touristique ne faiblit pas, offrant un potentiel de revenus important, surtout en haute saison.
Cependant, le succès de votre investissement repose sur un bon choix d’emplacement, une gestion rigoureuse et une connaissance des règles locales.
Types d’Alojamento Local au Portugal
Les établissements d’Alojamento Local sont classés en plusieurs catégories, chacune répondant à des besoins spécifiques des touristes :
- Maisons : Logements indépendants de type unifamilial, offrant une expérience privée aux voyageurs.
- Appartements : Unités autonomes situées dans des immeubles, idéales pour les séjours en milieu urbain.
- Établissements d’hébergement : Incluent jusqu’à 9 chambres (ou 30 clients), souvent exploités comme des auberges ou des pensions.
- Chambres : Jusqu’à 3 chambres situées dans la résidence principale du propriétaire, offrant une expérience plus conviviale.
Chaque type d’AL doit respecter des normes spécifiques en matière de capacité d’accueil et d’équipements pour garantir le confort et la sécurité des hôtes.
Réglementations et mises à jour récentes
Le cadre légal de l’Alojamento Local a évolué pour s’adapter aux dynamiques du marché immobilier et touristique. Les principales modifications, effectives depuis le 1ᵉᵍ novembre 2024, incluent :
- Licences permanentes : Les licences AL sont désormais permanentes et ne nécessitent plus de renouvellement tous les cinq ans.
- Transférabilité des licences : Les licences AL peuvent être transférées lors de la vente d’un bien, facilitant ainsi les transactions immobilières.
- Autonomie des municipalités : Les conseils municipaux ont le pouvoir de délivrer de nouvelles licences en fonction des besoins locaux en matière de logement, ce qui peut entraîner des variations régionales dans l’application des règles.
Il est crucial de consulter les autorités locales pour comprendre les spécificités applicables à votre zone d’investissement.
Stratégies de tarification pour l’Alojamento Local
Définir une stratégie de tarification efficace est essentiel pour assurer la rentabilité de votre AL. Voici quelques conseils :
- Analyse du marché : Étudiez les tarifs pratiqués par des biens similaires dans votre région pour positionner votre offre de manière compétitive.
- Saisonnalité : Adaptez vos prix en fonction des saisons touristiques, en augmentant les tarifs pendant les périodes de forte demande et en proposant des offres attractives en basse saison.
- Jours fériés et événements locaux : Ajustez vos tarifs lors des fêtes nationales et des événements locaux susceptibles d’attirer un afflux de visiteurs.
- Valeur ajoutée : Mettez en avant les caractéristiques uniques de votre bien (emplacement, équipements, services) pour justifier des tarifs plus élevés.
Une tarification bien pensée, combinée à une gestion efficace, peut significativement améliorer vos revenus locatifs.
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